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2017年

[銀行]缺錢 深業主改善置業被迫借高息貸

2013-11-02 00:31 點擊次數 :

  “最近我幫客戶向銀行催貸款,催到我頭大!好幾個客戶的房貸都卡住了。”一個在深圳做了七八年地產的資深中介告訴記者,就連他自己在9月底買了一套房子,現在這套房子的賣家也在銀行“排隊”,等著拿房貸尾款。“年中開始銀行公開喊缺錢,現在越往年底,銀行貸款只會越來越緊。”9月準備賣小房買大房的陳先生,也正陷入焦頭爛額之中,買賣兩筆交易都不省心,甚至使原本不太愁錢的他背上了“壓力山大”的高利貸。
  
  案例
  
  隨著孩子長大,陳先生需要換個大三房才夠用。因為全家人都住慣了這個片區,再加上夫妻兩人平時上班特別忙,無暇到處看房,所以,當他年初有換房計劃時,就鎖定了該小區。
  
  陳先生原本準備先賣出那套80平方米自住的小房,該房紅本在手。9月份,他遇到小區一套130平方米的盤源,單價4.2萬元,總價546萬元,戶型和裝修都不錯,令他心動。他盤算著,如果賣掉那套80平方米的小戶型,即使首付六成,買下這套房子的壓力幾乎可以忽略不計。何況在房源這么緊張的市場下,快速出手那套80平方米的小房子當然也不是問題。“于是,我決定先買下這套大戶型,同時再賣這套小戶型,算算時間差,似乎可以不用頭疼‘租房’,就可無縫對接住進大房子。”缺乏置業經驗的陳先生完全沒有料到,這樣的一個決定背后會引來債務纏身。
  
  陳先生說,他在看房當天就支付5萬元定金。原本想盡量拖后去辦理銀行按揭,好爭取時間賣掉小戶型。可意料之外的是,大戶型業主沒過兩天就催陳先生趕緊去辦資金監管做房貸抵押,否則就要反價,多加20萬再賣出去,“他說寧愿違約賠我雙倍定金10萬元”。陳先生當時只有100多萬元現金,如果做資金監管,六成首付(二套房需要六成首付)按揭此房,還有200萬元資金缺口。情急之下,陳先生只好求助小額貸款,以每個月3%即6萬元利息,貸了200萬元,湊齊了首期款,把這套大戶型買了下來。
  
  接下來,陳先生快速地出售了80平方米的小房子,“買家10月10日拿到銀行的貸款承諾書,并在10月18日完成了過戶。可是到今天都還沒有拿到銀行發放的尾款”。這也就是說,即便陳先生把買家的首期款100萬元左右還上,那還有100萬元在高利貸那壓著,何時放款是個未知數。“據說這家銀行里(房價戶型二手房租房)還有好多筆排隊等了兩個月的貸款沒有發放的。我才等了半個月,輪到我,估計要明年了。”陳先生找到了買家所申請的銀行內部管理層打聽,即便找關系,也還要一個月。可是一個月的利息就是3萬元,這個數字也夠讓人心跳的了。
  
  律師觀點:可以“不可歸責雙方事由”撤銷交易
  
  廣東國暉律師事務所律師霍靜:銀行的貸款承諾書上一般不會出現具體的貸款發放日期,僅會寫明一些關于貸款發放的前提條件。因此,買賣雙方無法提前知道銀行何時能發下貸款。
  
  若因銀行缺錢,造成賣家無法及時完成整個交易過程。那么,賣家可以用“不可歸責雙方事由”為由,向買家發催告函,函中明確買家在多少日之內付完全款,否則賣家撤銷該筆買賣。如果買家無法做到,那么賣家可以撤消交易,重新再找其他買家。不過,這樣做也會有弊端,如何保證下一個買家的購房款能及時送到陳先生手中。陳先生最失敗的一點就是沒有明確買家最遲的付款日期,而把壓力全部攬在了自己身上。
    
  賣家可將買家和銀行共同告上法庭
  
  廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮:如果買賣雙方已經達到了銀行貸款承諾書上寫明的前提條件,例如,陳先生和買家已經完成了資金監管以及過戶,那么銀行就要履行承諾,及時發放貸款。如果長期拖延下去,賣家可以將買家和銀行作為共同買家,告上法庭,要求銀行及時發放貸款。
  
  不過,賣家也要有心理準備,雖然銀行敗訴的可能性很大,但起訴耗費的時間會比較長。
  
  業內人士支招
  
  謹慎選擇銀行:工行、農行批錢更快
  
  在目前這樣“銀行缺錢”人盡皆知的背景之下,買賣雙方要盡早理清尾款,只能把希望寄托在對按揭銀行的選擇之上了,因為一次性付款的買家并不多。相對而言,每家銀行的“缺錢程度”不一樣,即使同一個銀行,每個支行批錢的速度也不一樣。據長期從事福田二手房交易的一位資深業內人士透露:“四大國有銀行中,最難發錢出來的是建設銀行,在8月份時就喊沒錢發貸款了。我曾幫客戶去建行催款,那個支行經理就告訴我,支行三天以來沒有發放任何一筆貸款。連我自己在6月賣房子,建設銀行的尾款等了三個月才發下來。當然,如果賣家不急,建設銀行給買家的政策是不錯的,這也是為何還是會有人選擇建設銀行的原因。據我所知,其他客戶在工商銀行、農業銀行做按揭,普遍批錢的速度相對快一些。另外,郵政銀行也可以試試,批錢速度也還不錯。”
  
  謹慎簽合同:明確約定最遲付款日期
  
  作為買方,陳先生要防止賣家違約,那么就要把定金提高。陳先生這套大房子的成交價超過了500萬元,按理定金不超過成交總價的20%都是合理的。陳先生如果當時選擇交20萬元定金,深圳新聞資訊 ,而不是5萬元,那么賣家違約的成本將大大地提高,如果違約金達到40萬元,恐怕賣家也不會輕易表態說“寧愿違約,也要反價”。這樣一來,陳先生至少能縮短借小額貸款的時間。
  
  作為賣方,陳先生要防止不能及時收款,那么就要明確買家最遲的付款日期。一般在簽訂買賣合同時,都會選擇用什么方式付款。即便買家選擇“銀行按揭”付款,賣家最好也要補充條款,約定買方最遲的付款日期,否則買家將造成違約。正是因為陳先生沒有明確約定這一條,買家已經履行完資金監管,并拿到銀行的貸款承諾書,接下來的尾款,就只能看運氣了。而急著用錢的陳先生也無法追究買家的責任。
  
  值得賣家注意的是,對于買家來說,買一套紅本在手的房子,既不存在要支付擔保公司贖樓的利息錢,又不用承擔尾款發放下來就要開始的月供,買家當然不會著急。
  
  

(責任編輯:好日子)
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